Domový poriadok, voľne šíriteľný kompletný, ucelený vzor pre bytové domy
Nezaraditeľné témy

Domový poriadok – komplexný vzor na voľné použitie, verzia január 2024

Toto je vzor na voľné použitie pre každého, kto pre svoj bytový dom či niečo podobné rieši domový poriadok. Ide o maximálne kompletné a komplexné riešenie, kde – verím – nechýba nič, čo je v dnešnej dobe štandardom. V každom prípade, rád sa nechám poučiť a doplním – ak sa ti zdá, že môj domový poriadok niečo postráda. Stačí uverejniť komentár pod blogom. (Aktualizované 07. 11. 2023)

Výzva pre právnika: v prípade, že máš záujem participovať na aktualizácii tohto textu, kontaktuj ma. Za pomoc s (do)ladením dokumentu po právnej stránke rád na dohodnutých miestach uverejním odkaz na tvoje právne služby. Inými slovami, ponúkam príjemnú bártrovú dohodu za obojstranne prospešným účelom.

Tento domový poriadok bol vytvorený v roku 2018

Avšak je aktualizovaný koncom roka 2023, preto “domový poriadok – verzia január 2024” v jeho nadpise.

Dôležitá poznámka: s účinnosťou od 01. 02. 2020 vstúpila do platnosti zmena zákona o správcoch bytových domov. Na jej podklade, maximálne stručne vyjadrené, je po novom na podklade schváleného * domového poriadku možné sankcionovať/pokutovať užívateľa pri jeho porušení. Preto bude článok 11 “Zvýšený príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv” výrazne prepracovaný”.

* Na to,

aby bol domový poriadok platným, musí ho schváliť

nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a NP v dome a to na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním. (Oba spôsoby majú svoje vlastné pravidlá, ktoré treba poznať a dodržať na to, aby výsledok hlasovania nemohol byť napadnutý.)

Je mi jasné, že v prípade záujmu o použitie bolo by pomerne komplikované kopírovať text priamo odtiaľto. A dostal som doslova desiatky žiadostí prosiacich o domový poriadok v editovateľnom formáte.

Na ich podklade som do záveru článku doplnil link na stiahnutie celého dokumentu. Čiže “Vzorový domový poriadok na voľné použitie” vo formáte .docx.

Ide však zatiaľ o nie 100 %-ne aktuálnu verziu z roku 2018. Verzia “január 2022” sa objaví snáď už čoskoro.


D O M O V Ý    P O R I A D O K

O B S A H

PRVÁ ČASŤ: Všeobecné ustanovenia

Článok 1 – Úvodné ustanovenia
Článok 2 – Práva a povinnosti užívateľov bytov a iných osôb

DRUHÁ ČASŤ: Užívanie domu

Článok 3 – Pokoj v dome
Článok 4 – Ochrana majetku, údržba, opravy, stavebné úpravy a služby
Článok 5 – Poriadok a čistota v dome a v jeho okolí
Článok 6 – Užívanie spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu
Článok 7 – Informačné zariadenia v dome
Článok 8 – Predmety na balkónoch, lodžiách, terasách a v oknách
Článok 9 – Chov spoločenského zvieraťa
Článok 10 – Otváranie a zatváranie vstupu do domu
Článok 11 – Zvýšený príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv (viď “dôležitú poznámku” nižšie)

TRETIA ČASŤ: Záverečné ustanovenia

Článok 12 – Záverečné ustanovenia


Domový poriadok – Č A S Ť P R V Á 

Všeobecné ustanovenia

Článok 1
Úvodné ustanovenia

1. Tento domový poriadok upravuje práva, povinnosti a vzájomné vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, nájomcami bytov, podnájomníkmi bytov a všetkých osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti. Ako aj inými osobami, ktoré sa za akýmkoľvek účelom zdržiavajú v bytovom dome (ďalej len “užívateľ”) adresa (ďalej len “dom”). Ďalej upravuje uskutočňovanie stavebných úprav v dome, spôsob zabezpečenia pokoja, poriadku a čistoty v dome a v jeho okolí. Spôsob užívania nebytových priestorov, spoločných priestorov a spoločných zariadení domu, vstup do domu, informačné zariadenia, vyvesovanie a vykladanie predmetov. Tiež chov zvierat a ďalšie vzťahy, nevyhnutné pre prevádzku, chod a fungovanie domu.
2. Obsah tohto domového poriadku vychádza z pravidiel, ustanovených všeobecne záväznými právnymi predpismi. Ide napr. o zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, zákon NR SR č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, zákon č. 126/2006 Zb. o verejnom zdravotníctve a o zmeny a doplnky niektorých zákonov.
3. Domový poriadok je záväzný pre správcu domu, užívateľa ako aj každú osobu, ktorá sa v dome z akéhokoľvek dôvodu nachádza.
4. Práva a povinnosti užívateľov bytov, ktoré vyplývajú zo všeobecne záväzných právnych predpisov, nie sú obsahom domového poriadku dotknuté.

Článok 2
Práva a povinnosti užívateľov bytov a iných osôb

1. Užívatelia okrem práv, uvedených v osobitných všeobecne záväzných právnych predpisoch, majú právo užívať byt a spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu a príslušenstvo domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Ako aj používať služby a plnenia, poskytovanie ktorých je spojené s vlastníctvom alebo užívaním bytu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu.
2. Vlastník bytu a/alebo nebytového priestoru (ďalej len “vlastník”) má právo nakladať s bytom alebo s nebytovým priestorom podľa všeobecne záväzných právnych predpisov a v súlade s týmto domovým poriadkom.
3. Vlastník má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu. Ako spoluvlastník rozhodovať o spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a o príslušenstve domu. Najmä o spôsobe ich prevádzky, údržby, opravy a využitia. Vlastník má tiež právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.
4. Užívateľ je povinný dodržiavať zásady dobrého susedského spolužitia a ustanovenia dokumentu “domový poriadok”. Starať sa o ochranu najmä spoločného majetku pred akýmkoľvek poškodením.
5. Užívateľ je zodpovedný za aktivity svojich rodinných príslušníkov a návštev, prípadne podnájomníkov do tej miery, aby ich aktivita alebo správanie nepoškodzovali a neobmedzovali záujmy ostatných užívateľov. Alebo aby ich aktivita či správanie neboli v rozpore s týmto domovým poriadkom a všeobecne záväznými právnymi predpismi.
6. Nájomca bytu alebo podnájomník bytu (ďalej len “nájomca”) je povinný oznámiť prenajímateľovi bytu bez zbytočného odkladu potrebu väčších opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ. Ako aj umožniť ich vykonanie, inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
7. Užívateľ je povinný na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi vlastníkov, správcovi a/alebo osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu. Za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám. Alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu. Alebo ak ide o montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a v nebytovom priestore a o odpočet nameraných hodnôt, takisto pri požiarnej či živelnej pohrome resp. inej havárii. Vstup do bytu sa vykonáva vo vhodnom a vopred dohodnutom čase. Užívateľ je povinný zabezpečiť otvorenie bytu v čo najkratšom čase.
8. V prípade nutnosti naliehavého vstupu do bytu za existencie priamo hroziaceho nebezpečenstva (ohrozenie života, zdravia, majetku), ktoré za daných okolností nie je možné odvrátiť inak, je vstup do bytu možný aj bez súhlasu vlastníka osobám odstraňujúcim hroziace nebezpečenstvo v sprievode správcu alebo zástupcu vlastníkov za prípadného súčasného násilného prekonania vstupných dverí alebo okien. Zodpovednosť za škodu, ktorá vznikla násilným vstupom do bytu, sa spravuje ustanoveniami občianskeho zákonníka.
9. Ak užívateľ bezdôvodne odmietne umožnenie vstupu do bytu alebo nebytového priestoru, alebo obmedzí vstup do bytu alebo nebytového priestoru a toto odmietnutie alebo obmedzenie má za následok sťaženie vykonávaných prác alebo zvýšenie ceny za vykonávané práce, alebo ohrozenie či poškodenie práv a oprávnených záujmov ostatných užívateľov je povinný uhradiť zvýšenie ceny vykonávaných prác a všetky škody, ktoré v dôsledku tohto odmietnutia alebo obmedzenia umožnenia vstupu do bytu alebo nebytového priestoru vznikli.
10. Užívateľovi bytu alebo nebytového priestoru sa odporúča pri dlhšej neprítomnosti zabezpečiť havarijné sprístupnenie bytu alebo nebytového priestoru a to tak, že zabezpečí dostupnosť kľúčov napr. ponechaním kľúča v zapečatenej obálke u susedov, prípadne u správcu alebo iným podobným spôsobom. Predmetná osoba môže zapečatený kľúč použiť iba v závažnom a odôvodnenom prípade pri nutnosti naliehavej opravy a riešenia hroziacej alebo vzniknutej havarijnej situácie pri ohrození života, zdravia alebo majetku iných, pričom dbá o to, aby ak je to možné, bol pri vstupe prítomný aj prinajmenšom jeden zo zástupcov vlastníkov bytov. V prípade nutnosti použitia takto odovzdaného kľúča poverená osoba je povinná v písomnej forme presne uviesť, kedy kľúč použil, z akého dôvodu a za prítomnosti koho do bytu vstúpila. Takéto písomné vyjadrenie o použití kľúča je povinná vystaviť vlastníkovi bytu, ktorý kľúč odovzdal. V prípade neoprávneného vstupu poverenej osoby do predmetného bytu budú voči nej vyvodené trestnoprávne následky.
11. Užívateľ je povinný na svoje náklady udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo jeho časti a pri inom nakladaní s bytom nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv. Vlastník bytu zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
12. Užívateľ je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome alebo na spoločných častiach alebo spoločných zariadeniach domu alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytové priestory a spoločné časti alebo spoločné zariadenia domu či príslušenstvo s jeho vedomím užívajú. Ak sa tak nestane, zástupca vlastníkov alebo správca má právo po predchádzajúcom upozornení užívateľa závady a poškodenia odstrániť a u užívateľa uplatniť náhradu účelne vynaložených nákladov.

Domový poriadok – Č A S Ť D R U H Á

Užívanie domu

Článok 3
Pokoj v dome a v okolí

1. Užívateľ bytu a osoby, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti a každá osoba, ktorá sa nachádza v dome, sú povinní správať sa tak, aby nikoho v dome nerušili hlukom, neprimeraným správaním ani inak nezhoršovali podmienky riadneho a pokojného užívania bytov a nebytových priestorov a dodržiavať najmä režim ustanovený týmto domovým poriadkom.
2. Stavebné a udržiavacie práce s použitím hlučných technických prostriedkov (napr. búranie, brúsenie, vŕtanie, pílenie, hobľovanie a pod.) možno vykonávať len v pracovný deň od 08.00 do 18.00 hod. a v mimopracovný deň od 09.00 do 16.00 hod. V nedeľu a v ostatné dni pracovného pokoja sú hlučné stavebné a udržiavacie práce v dome zakázané.
3. Nočný pokoj je stanovený od 22.00 do 06.00 hod. V čase nočného pokoja sa nesmie vykonávať činnosť, ktorá by akokoľvek rušila pokoj v dome (hlukom, ktorý sa vyskytuje trvale alebo prerušovane vo vnútornom prostredí budov v súvislosti s aktivitami ľudí alebo činnosťou zariadení). Nie je dovolené hrať na hudobnom nástroji, spievať, hlučne sa zabávať, používať vysávače, práčky, vŕtačky a podobné zariadenia a vykonávať inú činnosť, ktorá spôsobuje hluk. Osoba, nachádzajúca sa v čase nočného pokoja v dome, je povinná v tom čase stíšiť svoje zvukové prejavy, televízne, rozhlasové a ostatné audiovizuálne zariadenia na prípustnú hodnotu hluku vo vnútornom prostredí (podľa Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 339/2006 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o prípustných hodnotách hluku, infrazvuku a vibrácií a o požiadavkách na objektivizáciu hluku, infrazvuku a vibrácií). V noci je prípustná hodnota hluku najviac 50 decibelov.
4. Obyvatelia sú povinní zdržať sa hlučných diskusií, reprodukovania hudby a iného, hlučného telefonovania a podobných aktivít v spoločných priestoroch domu ako aj v jeho bezprostrednom okolí a nesmú vetrať byt (nebytový priestor) do chodby, výparmi z varenia, dymom z cigariet a pod. zamorovať ovzdušie schodiska a ostatných spoločných priestorov.
5. Nielen po dobu nočného pokoja sú obyvatelia povinní vyvarovať sa zbytočného štartovania a behu motora akéhokoľvek motorového dopravného prostriedku na voľnobeh v bezprostrednej blízkosti domu a tým hlukom a splodinami obmedzovať komfort a ohrozovať zdravie obyvateľov.
6. Ak užívateľ svojím konaním v dome zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných užívateľov takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo domu, alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných užívateľov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh správcu, zástupcu vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo niektorého vlastníka nariadiť predaj bytu alebo nebytového priestoru, ktorý je zdrojom takéhoto zasahovania do výkonu vlastníckych práv.

Článok 4
Ochrana majetku, údržba, opravy, stavebné úpravy a služby

1. Užívateľ bytu je povinný chrániť spoločný majetok domu vykonávaním úkonov na zamedzenie vstupu cudzích osôb do objektu domu najmä zatváraním vchodových dverí a nevpúšťaním cudzích osôb do objektu, zhasínaním domových svetiel pri dostatočnom dennom svetle, nepoškodzovaním náterov spoločných priestorov, schodov a obkladov v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, udržiavaním čistoty a hygieny v spoločných častiach domu a komunikačných priestoroch a vo výťahoch.
2. Užívateľ bytu je povinný na vlastné náklady byt alebo nebytový priestor udržiavať a konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, prenajatí a inom nakladaní s týmto priestorom nerušil a neohrozoval ostatných užívateľov vo výkone ich práv. Užívateľ bytu je povinný hradiť náklady na všetky opravy súvisiace s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a zabezpečovať včasné vykonanie drobných opráv v byte alebo v nebytovom priestore.
3. Užívateľ bytu prispieva na údržbu a opravy spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve stanovenou sumou do fondu prevádzky, údržby a opráv.
4. Užívateľ nesmie vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru, ktorými by menil vzhľad a charakter domu (napr. výmeny spôsobu vykurovania, zamurovanie okien), bez písomného súhlasu nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov a písomného stanoviska správcu. Rovnako nemôže vykonávať také zmeny vo vlastnom priestore, ak sú tieto zmeny v rozpore s pôvodným projektom domu a stavebným určením. Užívateľ zodpovedá za prípadnú škodu, ktorá vznikne takto neoprávneným uskutočnením stavebných úprav alebo udržiavacích prác.
5. Užívateľ bytu nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru, ktorými by zasahoval do spoločných častí, alebo spoločných zariadení domu, alebo ktorými by menil ich vzhľad, bez súhlasu väčšiny vlastníkov a/alebo bez súhlasu správcu spolu s aspoň dvomi zvolenými zástupcami vlastníkov. Napr. týkajúcich sa vodovodného, elektrického, plynového a iného vedenia, vysekávanie otvorov do nosných konštrukcií, premiestňovanie dverí, odstraňovanie alebo zriaďovanie priečok, zmena tvarového vyhotovenia okien, zmenu farebného vzhľadu okien alebo balkónov, zasklenie balkóna, umiestnenie satelitu, klimatizačných zariadení, inštalácia individuálneho zdroja na vykurovanie, markíz, reklám, a pod. Doporučuje sa pravidlo, že forma a spôsob napr. zasklenia prvej takto upravenej lodžie alebo balkóna sú záväzné aj pre ostatných vlastníkov a užívateľov v dome.
6. Užívateľ bytu, ktorý vykoná úpravy bytu alebo nebytového priestoru bez potrebných súhlasov podľa predchádzajúcich odsekov, je povinný tieto úpravy na vlastné náklady odstrániť a uviesť zmenené do pôvodného stavu.
7. Na uskutočnenie stavebných úprav je potrebný súhlas stavebného úradu v súlade s príslušnou legislatívou a všeobecne záväznými nariadeniami.
8. Užívateľ uskutočňujúci stavebné úpravy alebo udržiavacie práce je povinný formou písomného oznámenia, umiestneného na mieste obvyklom pre zverejňovanie oznamov v dome najmenej sedem dní pred začatím prác vyrozumieť ostatných užívateľov bytov o rozsahu a čase vykonávania stavebných úprav alebo udržiavacích prác. Na požiadanie zástupcu vlastníkov alebo správcu je užívateľ uskutočňujúci stavebné úpravy alebo udržiavacie práce povinný predložiť na nahliadnutie doklady preukazujúce legalitu ním uskutočňovaných stavebných úprav alebo udržiavacích prác.
9. Správca je oprávnený vykonávať nutné stavebné úpravy alebo iné zmeny v byte alebo v nebytovom priestore len so súhlasom vlastníka. Tento môže súhlas odoprieť iba z vážnych dôvodov. Vlastník je povinný povoliť vykonanie úprav nariadených stavebným úradom a nevyhnutných opráv vyplývajúcich z udržiavacích povinností správcu, inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením takejto povinnosti vznikla.
10. Zástupcovia vlastníkov a správca sú povinní každé zistené porušenie podmienok ustanovených pre uskutočnenie stavebných úprav a udržiavacích prác oznámiť stavebnému úradu.

Článok 5
Poriadok a čistota v dome a v jeho okolí

1. Udržiavanie čistoty a poriadku v spoločných častiach domu, v spoločných zariadeniach domu a v príslušenstve domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu, ako aj v jeho bezprostrednom okolí zabezpečuje správca upratovacími a udržiavacími prácami v rozsahu a intervaloch plnenia, schválených vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, rozpísanými a zverejnenými spôsobom v dome obvyklým.
2. Užívateľ bytu je povinný bezodkladne a na vlastné náklady odstrániť poškodenie alebo znečistenie spoločných častí alebo spoločných zariadení domu a spoločných častí domu a príslušenstva domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu, ktoré spôsobil sám alebo osoba, ktorá s ním žije v spoločnej domácnosti, alebo ich návšteva, alebo spoločenské zviera v ich starostlivosti (napr. pes, mačka a pod.). Správca má právo takéto poškodenie alebo znečistenie odstrániť na náklady užívateľa, ak je pôvodca znečistenia alebo poškodenia známy a ak ním zavinené poškodenie alebo znečistenie ani po opakovanej výzve neodstráni.
3. V spoločných častiach alebo v spoločných zariadeniach domu určených ako únikové cesty (napr. chodba, schodisko, pivnica, vestibul) je zakázané uskladňovať alebo odkladať nábytok alebo jeho prvky, odpad a pod. Uskladnené potraviny, tekutiny a iné látky organického pôvodu nesmú byť zdrojom šírenia hmyzu a hlodavcov.
4. Čistotu a priechodnosť spoločných častí alebo spoločných zariadení domu (napr. chodba, schodisko, strecha, pivnica, vestibul, výťah a pod.), zaprataných a znečistených užívateľom bytu, alebo v dôsledku ním uskutočnených stavebných úprav je užívateľ bytu povinný zabezpečiť bezodkladne priebežným čistením. Stavebný a iný odpad je užívateľ bytu povinný odstrániť a zlikvidovať na vlastné náklady.
5. Komunálny odpad je užívateľ bytu povinný triediť a vytriedený ukladať iba do určených nádob pre daný druh odpadu (a teda nie napr. k nádobám na odpad, na zem kontajnerového stojiska alebo na vrchnáky nádob). Užívateľ bytu je povinný na tento účel zabezpečiť si na vlastné náklady kľúč od kontajnerového stojiska žiadosťou od správcu.
6. Obyvatelia nesmú do zberných nádob a kontajnerov na zmesový komunálny odpad ukladať horúci popol, uhynuté zvieratá, horľavý či výbušný odpad a odpad, ktorý by svojím zložením ohrozil zdravie alebo život obyvateľov, zamestnancov organizácie, ktorá odváža a likviduje komunálny odpad, prípadne iných osôb. Prísne sa tiež zakazuje vhadzovať akýkoľvek odpad do kanalizačných zariadení domu (odtoky, záchody, výlevky a pod.).
7. Sklený odpad sa z dôvodu extrémnej hlučnosti pri jeho vyhadzovaní do špecializovaných nádob v súlade s dobrými mravmi smie v obytných zónach vyhadzovať výhradne medzi 08.00 ráno a 20.00 večer.
8. Užívateľ bytu nesmie vytvorením prekážky sťažiť vyprázdnenie odpadových kontajnerov a odvoz domového odpadu (napr. parkovaním motorového vozidla pri kontajnerovom stojisku).
9. V spoločných častiach domu (napr. chodba, vchod, vestibul, schodište, pivnica, strecha) a v spoločných zariadeniach domu (napr. výťah, kočikáreň) je zakázané fajčenie a požívanie alkoholických nápojov a iných návykových látok a zotrvávanie a zhromažďovanie sa osôb, nepovolené vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.
10. Balkóny a terasy sa musia udržiavať v čistote a odstránenie nečistoty a snehu vykonávať tak, aby nebola ohrozená bezpečnosť osôb a majetku.
11. Prášenie a vytriasanie kobercov, rohožiek, perín, zmetákov, metiel, prachoviek a podobných predmetov z okien, bytov a spoločných priestorov, balkónov a lodžií je zakázané. Na chodbách, vo výťahoch a v ostatných priestoroch je zakázané vyhadzovať odpadky a čistiť šatstvo, koberce, obuv či iné predmety. Cigarety, ohorky, popol a smetie sa nesmie vyhadzovať cez okná a balkóny ani odhadzovať na schody.
12. Nedodržanie ustanovení predchádzajúcich odsekov tohto článku zakladá správcovi právo zjednať nápravu (napr. vyčistením, odstránením, vyprataním) a uplatniť si úhradu takto vzniknutých oprávnených nákladov u príslušného užívateľa, zodpovedného za vzniknutý stav.

Článok 6
Užívanie spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu

1. Spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo domu sa užívajú len na účely, na ktoré boli zriadené (výťahy, schodištia, chodby, záhrady, stavby, prístrešky, oplotené nádvoria a pod.). V prípade spoločných priestorov ako sú sušiarne, kočikárne a pod. môže dôjsť k zmene užívania alebo prenájmu týchto priestorov, ak o tom rozhodnú vlastníci (vždy nadpolovičnou väčšinou vlastníkov prítomných na schôdzi vlastníkov).
2. Sadenie, rezanie, príp. výrub drevín alebo všetky zmeny priľahlého pozemku k bytovému domu sa riadia všeobecne záväzným nariadením obce a rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
3. Bez predchádzajúceho súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov (vždy nadpolovičnou väčšinou vlastníkov prítomných na schôdzi vlastníkov) nesmie byť žiadna časť spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo príslušenstva domu. ktoré na to nie sú určené, použitá na reklamné účely alebo montáž akéhokoľvek technického zariadenia (napr. anténový systém mimo na to určené rozvody a šachty).
4. Na prepravu osôb v dome slúži osobný výťah. Počet osôb prepravujúcich sa spoločne v kabíne osobného výťahu nesmie prekročiť výrobcom stanovenú hranicu pre nosnosť výťahu. Steny a podlaha výťahu musia byť pri premiestňovaní veľkých kusov nábytku vhodne zabezpečené pred ich poškodením. Akékoľvek poškodenie výťahu je pôvodca tohto poškodenia povinný ihneď ohlásiť správcovi alebo zástupcovi vlastníkov. Pôvodca poškodenia zodpovedá za škodu, ktorú na výťahu spôsobil a tá bude odstránená na jeho náklady. Výťah sa môže používať a obsluhovať iba pri dodržaní pokynov umiestnených v kabíne výťahu.
5. Nepovolaná osoba má zakázaný vstup do priestorov spoločných zariadení domu, v ktorých sú umiestnené strojovne výťahov, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky a do miestností na poschodiach, kde sú umiestnené požiarno-technické zariadenia. V miestnostiach s požiarno-technickými zariadeniami na poschodiach je zakázané ukladanie iných predmetov.
6. Správca zodpovedá za komplexné zabezpečenie požiarnej ochrany domu, stavebno-technickej bezpečnosti a splnenie všetkých podmienok bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci v spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu (Zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov).
7. Náhradné kľúče od niektorých spoločných častí a spoločných zariadení domu sú uložené u zástupcu vlastníkov.

Článok 7
Informačné zariadenia v dome

1. Užívateľ zabezpečí označenie svojho bytu, nebytového priestoru, poštovej schránky, priestorov určených ako príslušenstvo bytu svojím menom, resp. obchodným názvom.
2. V dome sú v každom vchode rozmiestnené dve závesné nástenné informačné tabule s týmto určením:
a) v zádverí pri poštových schránkach: s adresou správcu objektu, telefónnymi číslami tiesňových volaní, havarijnej služby, poruchovej služby, servisom výťahov a miestom uloženia kľúčov od spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, s informáciami o vlastníkoch bytov a nebytových priestorov, nájomcoch bytov alebo nebytových priestorov a o umiestnení domových uzáverov vody, plynu a kúrenia;
b) pri výťahu: na oznamy a informácie zástupcu vlastníkov, správcu a užívateľov.
3. Správca zabezpečí označenie spoločných častí domu a spoločných zariadení domu s uvedením ich názvu, určenia, charakteru a využitia (napr. hlavné uzávery vody, plynu, elektrickej energie, požiarne zariadenia) a splnenie predpísaných podmienok na účinné zdolanie požiaru (§ 13 ods. 7 zákona č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov).
4. Oznamy a reklamy fyzických osôb a právnických osôb môžu byť v dome umiestnené len so zreteľom na dobré mravy, estetiku a ustanovenia o čistote domu a jeho okolia.

Článok 8
Predmety na balkónoch, lodžiách, terasách a v oknách

1. Veci uložené alebo vyvesené na balkóne, lodžii, terase alebo v okne viditeľnom z verejného priestranstva nesmú rušiť estetický vzhľad domu. Na balkóne, lodžii, terase alebo v okne môžu byť uložené alebo vyvesené len bežne používané veci.
2. Nádoba s kvetmi a kvetináčmi umiestnená na vonkajšej parapetnej ploche okna, balkónu alebo lodžie musí byť zabezpečená proti samovoľnému pádu a proti pádu v dôsledku pôsobenia vetra tak, aby nedošlo k jej uvoľneniu a ohrozeniu ostatných užívateľov domu alebo chodcov. Pri zalievaní kvetov nesmie pretekajúca voda poškodzovať alebo znečisťovať spoločné časti domu, prípadne osobný majetok ostatných užívateľov domu alebo chodcov.
3. Kondenzačná kvapalina z klimatizačného zariadenia nesmie voľne stekať na okná, parapetné dosky alebo spoločné časti domu. Odtok kondenzačnej kvapaliny musí vyúsťovať do odtokového potrubia domu cez potrubný prívod z bytu alebo nebytového priestoru vlastníka klimatizačného zariadenia.
4. V dome musí byť zachovaná jednotná farba balkónov a okien. Užívateľ bytu nerešpektujúci toto pravidlo musí na vlastné náklady zabezpečiť pôvodný náter alebo maľbu. Štrukturálne maliarske a ornamentálne zmeny meniace vonkajší vzhľad domu nie sú povolené.

Článok 9
Chov spoločenského zvieraťa

1. V byte možno chovať len spoločenské zviera v súlade s podmienkami ustanovenými všeobecne záväznými právnymi predpismi: napr. zákon č. 282/2002 Z. z., ktorým sa upravujú niektoré podmienky držania psov či zákon č. 39/2006 Z. z. o veterinárnej starostlivosti, a inými.
2. Je zakázané chovať alebo dlhodobo držať spoločenské zviera na balkóne, lodžii, v pivničnej kobke alebo v priestore spoločnej časti domu alebo spoločného zariadenia domu.
3. Chovateľ spoločenského zvieraťa je povinný:
a) dbať, aby v súvislosti s chovom spoločenského zvieraťa v dome nevznikali hygienické problémy alebo akákoľvek nečistota;
b) odstrániť okamžite a na vlastné náklady zlikvidovať zvieracie výlučky a akékoľvek iné zvyšky, ktoré vznikli v priamej súvislosti s držbou a chovom spoločenského zvieraťa;
c) zabezpečiť, aby ostatní užívatelia bytov a iné osoby, nachádzajúce sa v dome neboli ohrozované alebo obťažované napr. zavýjaním, štekaním alebo iným rušivými prejavmi spoločenského zvieraťa;
d) zabezpečiť, aby spoločenské zviera vodila mimo bytu len osoba, ktorá je telesne vyspelá a duševne spôsobilá ovládať toto zviera v každej situácii a dostatočne schopná predísť tomu, aby spoločenské zviera zaútočilo alebo iným spôsobom ohrozilo človeka alebo iné zviera a zabrániť tak vzniku škody na zdraví, majetku, prírode a životnom prostredí, ktoré by spoločenské zviera mohlo spôsobiť;
e) každú škodu, ktorá vznikla v súvislosti s chovom spoločenského zvieraťa, bezodkladne odstrániť alebo uhradiť;
f) ukončiť držanie a chov neprispôsobivého spoločenského zvieraťa, ak o tom rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov na členskej schôdzi vlastníkov.

Článok 10
Otváranie a zatváranie vstupu do domu

1. Užívateľ bytu je povinný šetrne zaobchádzať s vchodovými dverami vybavenými automatickým otváraním z bytu a s ostatnými dverami, umožňujúcimi vstup do domu zvonku.
2. V záujme ochrany majetku spoluvlastníkov a bezpečnosti v dome je užívateľ bytu povinný pri príchode a odchode z domu sa presvedčiť, či sú dvere za ním riadne a spoľahlivo zatvorené. Na túto okolnosť je každý užívateľ bytu povinný upozorniť aj svoju návštevu.
3. Kľúč od vchodových dverí alebo iné zariadenie pre otvorenie elektricky zabezpečených dverí vo vlastnom záujme všetkých užívateľov bytov môžu vlastniť len osoby, ktorým bol tento zverený do užívania užívateľom bytu.
4. Ak nejde o technickú poruchu, je prísne zakázané zámerné vyradenie zariadenia pre otvorenie elektricky zabezpečených dverí z prevádzky.

Článok 11
Zvýšený príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv

1. Porušenie ustanovení podľa čl. 4, ods. 4 až 6 zakladá právo správcovi účtovať užívateľovi zvýšený príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv najmä na výdavky spojené s vyššími nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy, paušálne v sume € 40 za každý aj začatý kalendárny mesiac, v ktorom užívateľ neodstránil všetky uskutočnené úpravy a neuviedol zmeny do pôvodného stavu.
2. Porušenie ustanovení Domového poriadku (okrem čl. 4, ods. 4 až 6) zakladá právo správcovi účtovať zvýšený príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv najmä na výdavky spojené s vyššími nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy, paušálne v sume € 20 za každý aj začatý kalendárny mesiac od Oznámenia o porušení Domového poriadku (Príloha 1 dokumentu “Domový poriadok”) až do nápravy protiprávneho stavu.
3. V prípade, ak vlastníci na schôdzi vlastníkov nepotvrdia nadpolovičnou väčšinou vlastníkov prítomných na schôdzi vlastníkov zvýšenie príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa čl. 11, ods. 1 a 2, pri najbližšom vyúčtovaní je správca povinný neschválenú výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv vrátiť užívateľovi.
4. Vlastníci pri rozhodovaní podľa čl. 11, ods. 3 môžu v konkrétnych prípadoch znížiť paušálnu výšku príspevkov podľa bodov 1 a 2, prípadne môžu skrátiť dobu platenia zvýšených príspevkov do fondu podľa bodov 1 a 2.

Domový poriadok – Č A S Ť T R E T I A

Záverečné ustanovenia

Článok 12
Záverečné ustanovenia

1. Tento domový poriadok bol odsúhlasený väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov domu dňa … a s účinnosťou od tohto dňa je záväzný pre každého užívateľa bytu a osobu, ktorá sa za akýmkoľvek účelom nachádza v dome. Dňom nadobudnutia účinnosti dokumentu “Domový poriadok” končí platnosť každého prípadného predchádzajúceho domového poriadku.
2. Porušenie tohto domového poriadku alebo iných právom chránených záujmov a dobrých mravov vlastníci bytov a nebytových priestorov domu riešia v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi (zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, zákon č. 126/2006 Z. z. o verejnom zdravotníctve a o zmene a doplnení niektorých zákonov).
3. Porušenie ustanovení podľa čl. 4, ods. 4 až 6 a čl. zakladá právo správcovi účtovať užívateľovi zvýšený príspevok do fondu opráv a údržby o € 40 za každý začatý kalendárny mesiac, v ktorom neodstránil všetky uskutočnené úpravy a neuviedol zmenené do pôvodného stavu.
4. Porušenie ostatných ustanovení Domového poriadku zakladá právo správcovi účtovať užívateľovi zvýšený príspevok do fondu opráv a údržby o € 20 za každý začatý kalendárny mesiac, ak o tom rozhodnú vlastníci (vždy nadpolovičnou väčšinou vlastníkov prítomných na schôdzi vlastníkov) za každý začatý kalendárny mesiac od tohto rozhodnutia až do nápravy protiprávneho stavu.
5. Správca zabezpečí zverejnenie dokumentu “Domový poriadok” na viditeľnom mieste v dome.

(mesto) dňa …

Vzorový domový poriadok na voľné použitie = wordový súbor na stiahnutie


Zdrojom titulnej fotografie a spolu s ňou takmer všetkých na tomto webe je môj vlastný archív. Zatiaľ sa ešte nedá napísať, že by som robil skutočnú fototvorbu v pravom zmysle slova. Zatiaľ iba pre vlastnú radosť a zábavu “lovím zaujímavé pohľady”.

Ako na autora tohto webu na mňa môžeš nazerať optikou podľa vlastnej voľby. Ak budeš chcieť, uvidíš zdanlivo arogantného, holohlavého a výrazne tetovaného grázla. Médiami titulovaného "guruom erotického priemyslu" a za jednu jeho zložku kedysi dokonca stíhaného. Ak sa rozhodneš inak, uvidíš vo mne možno až prekvapivo duchovne založeného človeka s nadhľadom, žijúceho podľa karmických princípov. Fungujúceho vo vlastnom malom svete. Konajúceho s presvedčením, že každý je strojcom vlastnej spokojnosti a že hranica akéhokoľvek konania je presne tam, kde by mohlo uškodiť niekomu inému. Pestovateľa orchideí, držiteľa najvyššej čiže Kňazovického medaily za 100 bezplatných darovaní krvi (iba na Slovensku). Chlapa komunikujúceho na vysokej úrovni, keď aj bez najmenšej servítky pred ústami. Člena Mensy, ktorý nemá problém relevantne použiť vulgarizmus. Šikovného "textára" - blogera, copywritera, spisovateľa. Voľba uhla pohľadu - napokon, tak ako všetkého v živote - je len a len na tebe. A maj na pamäti, že tvoj výber optiky spätne veľa vypovedá o tebe.

62 komentárov

  • ivan

    Prajem dobrý deň, ak je možné poslať tento výborne spracovaný DP vo WORDE veľmi by som sa potešil. Zakladáme v lete SVB .A samozrejme ešte sa chcem spýtať, či ho môžeme použiť?
    Ďakujem.
    ivan

      • Eugen Kurimský

        Pre spoločenstvo vlastníkov ani pre správcu zo zákona o vlastníctve bytov nevyplýva vo vzťahu k domovému poriadku iná povinnosť, než je zverejnenie domového poriadku na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome, ak ho vlastníci schválili v súlade so zákonom o vlastníctve bytov.

        Píšete:

        2. Porušenie ustanovení Domového poriadku (okrem čl. 4, ods. 4 až 6) zakladá právo správcovi účtovať zvýšený príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv najmä na výdavky spojené s vyššími nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy, paušálne v sume € 20 za každý aj začatý kalendárny mesiac od Oznámenia o porušení Domového poriadku (Príloha 1 Domového poriadku) až do nápravy protiprávneho stavu.

        Prosím o info, o aký zákon sa jedná, kde sa píše o tom, že sa umožňuje správcovi účtovanie zvýšeného príspevku do fondu opráv a prečo paušálne o 20 € (prečo nie napríklad o 36,20€) – podľa m%na je to protiprávne čo píšete !!!

        Stanovisko MF SR

        • Andy Morávek

          pan kurimsky, mozete mat aj pravdu. riesilo sa to tu v komentaroch uz viackrat, nakuknite nizsie. v kazdom pripade, aj spravca v bytovom dome, do ktoreho sa budem stahovat coskoro, dal do domoveho poriadku “prispevok do fondu”, ergo maskovanu pokutu a to vo vyske € 100. ci je to obhajitelne, ak by sa niekto vzpieral pravnou cestou… to asi najlepsie ukaze az prax

          • Kurimský

            Pán Morávek, Vaša interpretácia a rozmnožovanie protiprávnych informácií sú minimálne zavádzajúce- Žiadna pokuta nie je žiadnym správcom či SVB právne vymáhateľná. Ak tak správca urobí (aj keď “zabalí” do poplatku za správu) koná protiprávne a koná trestný čin. Uvedomujete si, čo tu rozširujete? .

  • Janika

    Prosím o zaslanie domového poriadku v editovateľnej forme. Keďže pracujem v oblasti správy bytového fondu, zaujalo ma spracovanie. Ďakujem.

  • Katarína

    Dobrý večer. Veľmi pekné spracovaniedomového poriadku. Mám však otázky ohľadom užívania spoločných priestorov.

    1. Sú nejaké podmienky čo sa môže/ nemôže skladovať v kočikárni ? Kočíky, bicykle, sánky, kolobežky, trojkolky- áno. Ako je to s detskými hračkami a pneumatikami od áut ?

    2. V prípade, že máme dole pod schodiskom prázdny priestor môže si tento priestor ( a iné nevyužité časti spoločných priestorov ktokoľvek uzamknúť ? ( Sám si obloží doskami takýto kút a uzamkne )

    Ďakujem.

    • Andy Morávek

      dobry den. dakujem za uznanie. co sa vasich otazok tyka, vyjadrim sa v zmysle toho, co VIEM. neberte to ako pravne relevantny postoj

      1. myslim si, ze je to len a len vecou dohody. “Kočíky, bicykle, sánky, kolobežky, trojkolky”, mozno este lyze atd – jednoducho sportove veci by nemali nikomu vadit. na vsetko ostatne by mali sluzit PIVNICE a nie taketo spolocne priestory. ale je to vecou diskusie vlastnikov

      2. nikto si NESMIE svojvolne privlastnit ani najmensi kusocek spolocnych priestorov. je mozne urobit to po odsuhlaseni patricnej vacsiny (spravca vam skor povie, ci nadpolovicnej vacsiny vsetkych vlastnikov alebo az dvojtretinovej). a vytvorenie takehoto ulozneho priestoru nesmie mat ziadny vplyv na bezpecnost a protipoziarnu ochranu

      takze asi tolko… opakujem: vyjadril som sa len na podklade mojich znalosti. v podstate laickych 🙂

  • Andrea Kováčová

    Dobrý deň, prosím vás o nasmerovanie na link, ktorý by hovoril v rámci BOZP niečo o priestore pred vchodom do obytného domu ( činžiak), ktorý má byť bezpečný volný a nie zaprataný kvetmi. Ďakujem

    • Andy Morávek

      zdravim vas. takou linkou, zial, nedisponujem. som ale presvedceny o tom, ze to urcite bez vacsich tazkosti vygooglite. lebo zapratany priestor podla predpisov nie je v poriadku ani len na schodiskach ci na chodbach v dome, nieto pred jeho vchodom

      ak by sa nedarilo vygooglit, obratil by som sa na spravcu. ten musi disponovat aktualnym znenim predpisov a ak by nie, bude vas vediet odkazat napr na vasho revizneho technika od hasicov. ti chodia tak ci tak tusim raz rocne spisovat hlasenie aktualneho stavu a mali by dokonca sami trvat na uprave nevyhovujuceho stavu. inac by nemali ani vystavit reviznu spravu, ktoru musi spravca archivovat

  • Roman

    Dobrý večer, poprosím Vás o zaslanie nového domového poriadku, a keby to bolo možné, nejaký ten nástrel pokút za nedodržiavanie tohto poriadku . ĎAKUJEM

    • Andy Morávek

      zdravim. na konci clanku je linka na stiahnutie ? co sa pokut (“sankcii”) tyka, tie si treba nastavit diskusiou. pragmaticky vzate az teraz od 01.02.2020 vstupila do platnosti novelizacia predmetneho zakona, ktora kvazi legalizuje prave aj pokutovanie susedov za porusenia domoveho poriadku. avsak po splneni podmienky, ze ide o domovy poriadok, ktory bol schvaleny nadpolovicnou vacsinou vlastnikov. ak tomu spravne rozumiem, kazdy domovy poriadok, ktory povodne takto schvaleny nebol (lebo v minulosti stacilo nejaky vytvorit a dat o nom vediet napr jeho vyvesenimna viditelnom mieste vo vchode domu), by mal byt na schodzi alebo pisomnym hlasovanim nanovo “potvrdeny”. no a sankcie v nom mozu byt, ake si vlastnici stanovia – co sa ich predmetu aj vysky tyka

      • Jozef

        Dobrý deň, oceňujem Vašu snahu, ale mám výhradu k sankciám a ich vymožiteľnosti. Domový poriadok nemá záväzkovo právny charakter a teda sankcie z neho pri aktívnej obrane nebudú vymožiteľné. Nie v takejto forme udeľovania. Okrem iného si pozrite stanovisko MFSR k sankciám. Celá problematika sa dá riešiť ale inak.

        • Andy Morávek

          jozef, mate zrejme pravdu. s par poznamkami. totiz, ide o pravny nazor a ten ma, ako je vseobecne zname, kazdy pravnik svoj vlastny a iny nez vsetci ostatni. aj medzi komentarmi sa najdu nazory a tipy, ktore ponukaju moznost uplatnenia a vymozitelnosti sankcii. ale v hlbokej podstate sa tiez asi mierne priklanam k nazoru, ze (pri “aktivnej obrane”, ako pisete) nebudu vymozitelne. sikovny spravca vsak vie do istej miery pohnut aj s tymto (moja vlastna skusenost). a tiez sa domnievam, ze samotna existencia trestu a jeho presneho nastavenia ma na mnohych “jednoduchsich” neprisposobivych susedov vychovny ucinok. co ja osobne povazujem za spravne. inymi slovami: nejaky paka na susedov, ktori strpcuju zivot celemu domu, by byt mala 🙂

  • Miroslava Bednárová

    Dobrý deň,
    môžem poprosiť nový domovy poriadok 2020 vo worde na moju e-mailovú adresu. Náhodou nemáte aj verziu na GDPR? Je potrebné vyhotoviť aj nejaký dodatok k zmluve pre SVB?
    Ďakujem za informácie.
    MB.?

  • Juliana

    Dobrý večer, pozerám Váš domový poriadok, zdá sa mi ok, len chýba mi tam príloha č.1 Oznámenie o porušení DP, čl.11 bod 2, vzor? AKO TO MÁ VYZERAŤ? ĎAKUJEM

    • Andy Morávek

      zdravim vas. tento vzor, zial, nemam. ale vzhladom na prebiehajuce handrkovanie sa o pravnu vymozitelnost tychto sankcii… asi treba nieco vytvorit v sucinnosti s pravnikom. vidim to tak, ze zrejme treba pockat jednak na nejake vyjasnenie situacie okolo novelizacie, jednak skusit riesit to nejakou vlastnou formou/cestou a snazit sa presadit si ju a jednak – a to hlavne – treba zrejme s tymito vecami vydrzat, kym pride k upokojeniu situacie s korona virusom

  • Dušan

    Dobrý večer.

    Chcem sa opýtať, kedy bude ta aktualizácia “apríl 2020”.
    Som nový predseda SVB a dosť by mi to pomohlo.

    Ďakujem.

    • Andy Morávek

      zdravim vas. chapem vas, zial, termin slubit nemozem. skuste sa zatial malicko pohrat s touto verziou. v podstate jej chybaju len sankcie – a co sa tych tyka, nazory pravnikov sa natolko extremne lisia, az mam obavy vobec sa do toho pustat

  • Patrik

    Dobrý deň,
    čo sa týka uplatňovania sankcií:

    Domový poriadok má byť v súlade s platnou úpravou zákona o vlastníctve bytov len sumarizáciou pravidiel a zásad správania sa v rámci spolunažívania v dome. Zákon o vlastníctve bytov neoprávňuje upravovať v domovom poriadku sankcie za jeho prípadné porušovanie. Právnym predpokladom vzniku zodpovednosti (dôsledkom porušenia ktorej môže byť sankcia) je povinnosť ustanovená zákonom alebo na základe zákona. Za súčasť pravidla správania sa nemožno považovať aj sankciu za porušenie tohto pravidla. Sankcia je len následkom naplnenia právnych skutočností, ktoré predpokladá zákon. Zákonná sankcia môže vzniknúť len ako následok nesplnenia povinnosti, ktorú ustanovuje zákon, a nie domový poriadok.

    V danom prípade zákon o vlastníctve bytov neupravuje zodpovednosť vyplývajúcu z porušenia domového poriadku ani žiadnu sankciu za nedodržiavanie prijatého domového poriadku. Z uvedeného dôvodu neexistuje právny titul na udelenie takejto sankcie priamo zo zákona. Sankcia za nedodržiavanie domového poriadku upravená len v domovom poriadku nemá oporu v platnej právnej úprave. Zákon o vlastníctve bytov taktiež neustanovuje osobu, ktorá by bola oprávnená

    a) kontrolovať dodržiavanie pravidiel domového poriadku,

    b) ukladať a vymáhať sankcie,

    c) prijať výnos z prípadnej finančnej sankcie.

    Z týchto dôvodov je uplatňovanie sankcií len na základe domového poriadku problematické a pravdepodobne v rozpore s čl. 1 ods. 1 („Slovenská republika je právny štát“) a čl. 2 ods. 3 („nikoho nemožno nútiť, aby konal niečo, čo zákon neukladá“) Ústavy Slovenskej republiky.

    Ak sankcie za porušenie povinnosti nevyplývajú priamo zo zákona, môžu byť len dohodnuté v rámci záväzkového vzťahu (zmluvné sankcie). Sankcie zahrnuté do domového poriadku však nespĺňajú kritéria uplatňované na zmluvné sankcie. Ustanovenie § 2 ods. 16 zákona o vlastníctve bytov nedefinuje domový poriadok ako záväzkový vzťah. Keďže domový poriadok nemá povahu záväzkového vzťahu, nemožno ho spájať so záväznosťou, ktorej nenaplnenie by vyvolalo právne účinky. Sankcie upravené v domovom poriadku by pravdepodobne neboli vymáhateľné, keďže by absentoval právny titul na ich vymáhanie.

    Zdroj: Ministerstvo financií Slovenskej republiky

      • predseda SVB

        Zmluva o spoločenstve môže obsahovať sankcie či zmluvné pokuty. Keďže ide o zmluvu medzi vlastníkmi, zaväzuje všetkých v dome k jej dodržiavaniu. V zmluve sa môže uviesť, že sankcie sa špecifikujú v domovom poriadku. Takáto sankcia je už právne vymáhateľná a legálna a keďže ju zákon explicitne nezakazuje a zmluvná voľnosť je zachovaná, je toto cesta ako sa vysporiadať s nespratníkmi v dome.

  • Juliana

    Dobrý deň, poprosím poradiť:
    1. Fajčenie na balkóne? Sme 4 vlastníci bytov v malom bytovom dome. Jeden vlastník je zásadne proti fajčeniu na balkóne. Má na to právo? Zdá sa mi to diskriminačné, ale nedá si to vysvetliť.

    2. Ten istý vlastník trvá na schválení domového poriadku, a to nie nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov, ale chce všetkými vlastníkmi, čiže všetci 4 vlastníci. Je toto prípustné, možné, keď nesúhlasí ani s harmonogramom upratovania – neupratuje vôbec. Samé konflikty…
    Ďakujem

    • Patrik

      Dobrý deň,

      1. Zákon o ochrane nefajčiarov sa vzťahuje len na verejne prístupné miesta, a preto nezakazuje fajčenie na balkóne vlastného bytu v bytovom dome.
      Balkóny sú priestorom, ktorý výhradne užíva obyvateľ bytu. Jednou z možností je zakotviť obmedzenie priestorov, v ktorých je povolené fajčiť, alebo úplný zákaz fajčenia na balkónoch v domovom poriadku, alebo formou rozhodnutia vlastníkov bytov. Zákaz fajčenia je však prinajmenšom sporný, nakoľko naráža na ochranu súkromia.

      Najefektívnejšie by bolo dohodnúť sa v rámci domu na určitých pravidlách, ktoré budú rešpektovať aj práva fajčiarov. Možnosťou je aj podanie návrhu na súd. Občiansky zákonník prikazuje vlastníkovi veci, teda aj bytu, aby sa zdržal všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného. Pokiaľ ide o občasné (bežné fajčenie), nemyslím si, že by dochádzalo k naplneniu uvedeného zákazu. V tomto prípade ide o problém susedských vzťahov a ak zlyhá dohoda, je jediným riešením podanie tzv. susedskej žaloby na súd. Súd môže uložiť tomu, kto obťažuje ostatných, povinnosť zdržať sa takéhoto konania.

      2. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.
      O veciach, ktoré nie sú upravené vo vyššie uvedených bodoch je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

      Keďže sa jedná o problémového suseda odporúčam skúsiť sa najprv slušne dohodnúť, ak to nepomôže tak informovať ho že ho budete riešiť s právnikom, kde si pripravíte všetky jeho porušenia a nerešpektovanie pravidiel v bytovom dome.

      • Juliana

        Dobrý deň, prajem.
        Ďakujem za užitočné rady, dúfam, že to nejako doriešime, aj keď je to s niektorými vlastníkmi nepredstaviteľné – pre ich tvrdohlavosť. Každý tvrdí svoje.
        Prajem pekný deň (:

  • Frant. Suchánek

    Prosím o stanovisko, ako treba postupovať v prípade, že si jeden z majiteľov bytov n obytnom dome dovolí parkovať bicykel na schodišti, pred vlastným bytom, aj keď má k dispozícii vlastnú pivnicu, ako aj rozsiahlu lodžiu, kam je možné bicykel uložiť. Predpokladám, že z bezpečnostného požiarneho hľadiska zachovať komunikačné trasy a plochy bez prekážok je toto počínanie neakceptovateľné.
    Ďakujem za odpoveď , F.S.

  • Romana

    Chcem sa spytat, ako mam postupovat, ked v BD vo vchode so 7 bytmi, 4 byty neupratuju spoločné priestory /schody, chodba/. Možem ako predseda spoločenstva ich nejako prinutit, alebo sankcionovat? Dakujem za odpoved.

    • Andy Morávek

      romana, s tymto vam ja osobne neporadim – ale mozno sa najde niekto, kto bude schopny relevantne sa k tomu vyjadrit. za mna len tolko, ze vam drzim palce, aby sa to vyriesilo k spokojnosti vsetkych. prekne sviatky prajem!

  • Miroslava

    Pekny den prajem, zaujimalo by ma, ako riesit situaciu, ked susedia kazdy den 3 hodiny hraju na husliach. Slovne upozornenie nepomohlo. Dakujem za reakciu.

    • Andy Morávek

      pekny den aj vam, miroslava. mozem sa mylit – no obavam sa, ze jedinou vasou moznostou je obrnit sa trpezlivostou. pokym susedia na husle hraju v case mimo nocneho pokoja – co predpokladam – asi niet cesty, ako im v tom (za)branit. osobne by som skusil nie “upozornenie”, ale vyslovene ludsky dohovor, ziadost az prosbu. skusit diskusiou s nimi najst kompromis v zmysle presneho casu ci casov, kedy budu hrat atd. verim, ze touto formou je skor sanca presvedcit ich o tom, ze byt ustretovy voci okoliu je jednoznacne aj v ich vlastnom zaujme a ze aj im to moze byt len a len na prospech. clovek nielenze “nikdy nevie, kedy moze niekoho potrebovat” – ale trufam si napisat, ze je takmer iste, ze svojich susedov kazdy raz na nieco potrebovat bude. VZDY je obojstranne prospesne, dokazat spolu komunikovat a DOHODNUT SA, nez sa sporit a bojovat. hra na husle takmer urcite nikym nebude povazovana za naprimerane rusivu, oficialnou cestou ju teda vasim susedom asi nikto nijako neznemozni. skuste si s nimi (este raz) sadnut a milo, ludsky, obojstranne chapavo a ustretovo sa dohodnut. nevidim inu cestu…

  • Veronika

    Dobrý deň,, prosím o radu,, susedia bývajúci pod nami s dvoma malými deťmi neustále vrieskaju,,,dupú, behajú,, kričia,,, naposledy v byte ich dcéra korčuľovala ,, prosím ako proti tomuto bojovať,,,nepocujeme si (a to bývame nad nimi) vlastného slova,,,som domový dôverník,,ale keď som ich upozornila,,,tak sme sa veľmi pohádali,,čo má mrzí,, nakoľko máme deti v rovnakom veku,, samozrejme mi vytkla,, že počuje moju práčku,, sušičku ok,,, beriem,,aj to, že sme dva dni prerábali kuchyňu búchaním,,ale toto všetko spočítané na jednej ruke,,,u nich je to pravidelne,,,

    • Andy Morávek

      dobry den. veronika, dlhsie som uvazoval, ako vam poradit. zial, nevidim inu cestu nez tu, ktoru opisujem v odpovedi na komentar nad tym vasim. s tym dodatkom, ze vasi susedia by si mohli uvedomit (resp mozno by som im to velmi decentne a taktne pripomenul), ze vy ste NAD NIMI. potencialne im teda mozete sposobovat hluk podstatne neprijemnejsi, nez aky sposobuju oni vam. samozrejme, TOTO NIE JE CESTA – robit si zle navzajom. to vam v ziadnom pripade neradim a neodporucam. lepsie vam ale poradit nedokazem, nech ma to akokolvek mrzi

  • Nika

    Dobry den chcem sa opytat na fajcenie v bloku. Susedia pod nami vyfajcia aj 2 krabicky cigariet denne a zial, fajcia v byte (nie na balkone, ktory maju) . Kedze nechcu mat dym v byte vynasli sa a fajcia pri zapnutom digestore alebo vo wc/kupelni pri zapnutom kupelnovom ventilátore. Obe aj digestor aj ventilator su zapojene v stupackach do vzduchotechniky a teda dym mame hned v celom byte. Sme nefajciari a alergici. Viete nam prosim poradit ako postupovat aby sme si nemuseli kazit dobre susedske vztahy? Je tato vzduchotechnika tiez sucastou spolocnych priestorov domu? Velmi pekne dakujem.

    • Andy Morávek

      dobry den. fakt je, ze vzduchotechnika narobi niekedy v bytovom dome viac skody nez uzitku. mam s tym vlastne skusenosti, i ked ja skor po stranke sirenia roznych nezelanych zvukov… popravde – a pisem to uplne odhliadnuc od technickej alebo pravnej stranky veci – ak chcete mat pokoj a realne zabranit sireniu dymu k vam do bytu, budete sa musiet od spolocnych vetracich sacht stavebne odpojit. znie to mozno divoko, ale ako pisem: ak chcete vec SKUTOCNE VYRIESIT a nie dohadovat/natahovat sa so susedmi, zablokujte, potazmo priam zamurujte (staci sadrokartonom) vase pripojenia k vetrackam. a byt si vetrajte inym sposobom

      mozno teraz vy alebo iny citatel kruti nad takymto riesenim hlavou a povazuje ma za sialeneho. opakujem: mam svoje skusenosti a toto je jedine nielenze pokojne, „mierove“ riesenie – je to jedine REALNE riesenie stavu

      nevidim nijaku sancu, ze by ste susedov naucili chodit fajcit von. su v svojom byte a technicky aj pravne vzate, neexistuje dovod, preco by vo svojom byte nemohli fajcit. ak by fajcili na balkone, bolo by to v podstate plus-minus to iste (a s tym problemom alebo neprijemnostou sa stretevam castejsie)

      este mi napada: co tam v momente, ked zacitite dym, tiez pustit vetrak v kupelni a digestor v kuchyni? spotrebujete elektrinu, ktoru budete musiet zaplatit – ale vznikne tah smerom z vasho bytu do sacht a teda dym by sa nemal k vam dostavat… otazka znie, ci a ako casto denne chcete toto riesenie aplikovat…

    • predseda SVB

      Zadajte si do gúgla ventilátor s klapkou, budete prekvapená 🙂 Samozrejme je potrebné dôkladne utesniť všetky špáry a škáry vo vzduchotechnike a ventilátor odborne namontovať.

  • Michal Lakatoš

    Dobrý deň !
    Prosím o súčasný vzorový domový poriadok pre Spoločenstvo vlastníkov bytov (2022)
    Náš momentálne platný domový poriadok je z roku 2013 a predpokladám ,že mnohé ustanovenia je potrebné už zmeniť alebo doplniť . Prosím zaslať vzorový poriadok vo Worde i pdf.
    Ďakujem
    Michal

  • Karol Babčan

    Dobrý deň pán Morávek,

    práve ste mi ušetrili neskutočne veľa času ;-). Úprimne ďakujem.

    Bolo by možné uverejniť aj Oznámenia o porušení Domového poriadku (príloha 1 dokumentu „Domový poriadok“)?

    Pekný deň 🙂

    S pozdravom, Karol Babčan

  • Ján Gondek

    Sušiť bielizeň v spoločných priestoroch je zakázané. Môže sa sušiť len v priestoroch na to určených ,/ sušiareň/, vo vonkajšom priestore a v byte.
    Toto vypadlo z pôvodného domového poriadku?
    V spoločných priestoroch je inštalovaná celá elektroinštalácia bytového domu. Rozvádzače a elektroinštalácia sú v krytí ktoré nie je vhodné do vlhka a mokra. Sú chránené len proti náhodnému dotyku. Sušením prádla vzniká nadmerná vlhkosť , ktorá kondenzuje v rozvádzačoch , spôsobuje rôzne poruchy , môže vyústiť až do skratu a následne požiaru – je to veľmi nebezpečné. Sú tu umiestnené elektromery ktoré môžu vykazovať odchýlky v neprospech odberateľa. Na to doplácajú neprispôsobiví – v takých bytovkách už nejde elektrika, výťah a pod.
    Niektorí sa boja sušiť v byte pre možné plesne. V byte sa dá ale kúriť a aj vetrať. Čo v spoločných priestoroch nejde a preto je to aj z tohto pohľadu oveľa horšie . Keď zaplesnie schodisko ľahko sa to prenesie aj do bytov.
    Preto je lepšie prať keď sú vhodné podmienky a keď to už ináč nejde , využiť sušiareň alebo vonkajší priestor a dosušiť v byte . Dá sa to aj keď mrzne .

  • cila

    Pozdravujem, byvam v bytovke cca 20 rokov. Doteraz som neriesil takuto situaciu a neviem ani ako ju vyriešiť. Sme manželsky par ktoremu tiahne po 60-tke. Mam milujucu manželku, ktora sa svedomite stara o domacnosť a poriadok. Bola vychovana svojimi rodičmi tak, že poriadok v byte je jej vizitkou. Z toho pramenia aj určite povinnosti ktore musi denne vykonať. Strasie si handričky, pierko na prah, pradlo po vyprati si pretrasie ako ho pretrasie aj ked vyschne. Tuto cinnosť robi na lodžii. Novy susedia na prizemi podo mnou, ktorí lodžiu nemaju jej robia ale peklo. Nepraju si aby tieto činnosti robila na lodžii lebo, že vraj im ide na parapetu prah. Podotykam, že lodžia je vysunuta cca 1.5m nad ich urovnou okennej parapety. Striasanie veci ktore vykonava neobsahuje žiaden viditelny “bordel” ani nestriasa žiadne koberce, chlpate deky, ťažke predmety obsahujuce nečistoty. Tuto činnosť vykonava cez den, teda nikoho neobťažuje hlukom. Jedneho dna na nu zavolali Policajtov, že praši s lodžie koberce. Policia samozrejme skonštatovala neodvôvodnené zavolanie nakolko v byte koberce nemam. Došlo to až do takeho štadia, že sused mi konfetovou pištolou znečistuje celu lodžiu rôznym materialom od polystyrenu, korenín, viditelneho prachu a bordelu z lesa. Nakolko mam na lodžii umely travnik ide to vyčistiť velmi ťažko a velmi pracne. Nehovoriac o slovniku ktory použiva na moju manželku hraniči už so šikanou. Natača si ju mobilom ako na lodžii vysava umely travnik (mam dvoch mačiakov ktori občas na lodžii vysedavaju nikoho neobťažuju a aby na dlažbe ktora sa v lete rozpali mohli bezpečne po lodžii chodit som tam dal umely travnik). Na druhy tyzden mame domovu schodzu a preto potrebujem poradiť, samozrejme je tu slovko v Občianskom zakoniku “nadmieru nesmie obťažovať” ale každy mame inu mieru. Sme s manželkou ludskí žiadne netvory čo chcu zle medziludske vzťahy ale su určite hranice a aj zlozvyky s ktorymi sa musime naučiť žiť.
    Ruku na srdce kto z Vas nestriasa veci na balkone, lodžii … robia to aj susedia nado mnou a doteraz sme taketo praktiky novych susedov neriesili.
    Dakujem za rozne podnety ci už negtivne alebo pozitivne.

    • Andy Morávek

      dobry vecer. nemila situacia, to jednoznacne. osobne ma uprimne mrzi, ze susedske (ne)vztahy zasli az takto daleko. tazko radit… domnievam sa, ze toto uz davno nie je o tom, co je “legalne” a co nie je. * je to uz len a len o medziludskych vztahoch. bez diskusie na ludskej baze a so snahou o pochopenie druhej strany – platne obojstranne, samozrejme – si riesenie neviem predstavit

      * prasit by sa na balkone ci z okna skutocne nemalo. domove poriadky to spravidla striktne zakazuju a su pre to rozumne dovody. prirodzene, myslia sa koberce a ine veci vacsich rozmerov, nie handricky

    • Kurimský

      Dobrý večer, aj keď je ťažko radiť, problém by som nastolil na najbližšej domovej schôdzi a požiadal správcu, aby zjednal poriadok dohovoroom, resp. mediáciou medzi vami. Verím, že nekonáte nič so zlým úmyslom, avšak nového vlastníkovi pod Vami vadí to, čo robíte. Skúste sa na to pozrieť očami toho suseda, či by to nevadilo Vám na jeho mieste. Na schôdzi vlastníkov žiadajte o zápis do uznesenia zo schôdze, aby konsenzus bol podchytený aj právne. Pripomínam, že neexistuje žiadny legálny finančný vymáhateľný postih správcu na vlastníka, správca nie je štátny orgán, ktorý môže pokuty vymáhať (žiaľ na tejto stránke pán Morávek rozširuje opačné stanovisko), preštudujte si zákon 182/93 Z.z. a stanovisko

      https://www.mfsr.sk/sk/ministerstvo/legislativa-majetkove-pravo/majetkove-pravo/vlastnictvo-bytov-nebytovych-priestorov/stanovisko-k-domovemu-poriadku/
      držím palce a dobré nervy
      Eugen

  • Božena Holdošová

    Dobrý deň prajem p. Morávek prosím o odpoved na moju otázku v bode 3. píšete ako nikto nesmie nikoho obťažovať hlukom a pod. je v časti 1. V časti 3 sú vyznačené hodiny pokoja od 22,00 do 6,00. Bývame na byte už vyše 30 rokov sme dôchodci po 70. Okolie o nás nevie, že vôbec existujeme sme v tichosti a plne si uvedomujeme a dodržujeme slušné správanie a bývanie na činžiaku. Nás problém nastal po nasťahovaní rodiny s dvomi deťmi, ktoré svojim dupotom a hlukom už presahujú určité medze a to denne. S ich matkou nie je možná slušná dohoda, ten dupot je taký, že sme nutení si dať štuple do uší alebo bezhlukové sluchátka, a to máme takto tráviť vo svojom byte na dôchodku. Ani dôverník nám nepomohol a vie o tom. Tak mi prosím Vás povedzte , čo vlastne platí z toho hore menovaného. Ďakujem za odpoved

    • Andy Morávek

      dobry den. toto je tazka situacia, mozno jedna z najtazsich v tomto kontexte. nie je totiz zrejme o prave ako takom, ale asi skor o ludoch. a to sa spravidla najhorsie riesi 🙁 s rodinou samotnou podla vasho opisu rec nie je, dovernik nepomohol… co tak obratit sa priamo na spravcu? to ste skusali? resp rovno ho poziadat o zaradenie tohto vasho problemu – a vasej ziadosti o riesenie, o pomoc – do programu najblizsej domovej schodze. mal by vam vyhoviet, nevidim dovod na zamietnutie takejto ziadosti. mozno na schodzi k niecomu dospejete – bez ohladu na (ne)ucast dotycnych. mozno nejaki dalsi susedia poradia, pomozu, mozno sa najde niekto, kto bude ochotny a dokaze im dohovorit z titulu znamosti ci ineho vplyvu na nich. v tejto chvili mi ina moznost riesenia nenapada

      budem vam uprimne drzat palce. mat rodicov v podobnej situacii, urcite by som sa im snazil velmi aktivne pomoct. komfort byvania je nesmierne dolezity

  • Miroslava

    Dobrý deň,

    Mam úplne rovnaký problém. Komunikácia žiadna, zasahovala aj polícia a stále nič. My to máme bohužiaľ aj z hora aj z dola už niekoľko rokov. Prestali k nám chodiť deti aj vnúčatá a to som už nezvládala.
    Najhoršia situácia, keď prídete z práce domov a nemôžete oddychovať.
    Už sme to bohužiaľ vzdali a musíme odísť.
    Prajem všetkým, čo majú podobný problém hlavne pevné nervy. Je to len o ľuďoch.

    S pozdravom
    Mirka

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *