Sám dobre viem, akou dôležitou je kvalitná, detailne prepracovaná a naozaj spoľahlivo nepriestrelná nájomná zmluva. Pre majiteľa nehnuteľnosti a teda prenajímateľa asi o máličko dôležitejšia než pre bývajúceho a teda nájomcu. (Aktualizované 09. 09. 2022)
Sám som prenajímateľom bytov v Rezidencii pri radnici v Košiciach. Priznávam preto bez mučenia, že moja nájomná zmluva možno straní mikroskopicky viac prenajímateľovi. Voči nájomcovi je však takisto a nespochybniteľne absolútne férovou a korektnou. Totiž, z vlastnej skúsenosti viem, že ak príde k sporu, spravidla je to prenajímateľ, kto ťahá za trocha kratší koniec. Tak nech jeho (moja)
nájomná zmluva je skutočne spoľahlivou.
Táto moja nájomná zmluva ako vzor na voľné použitie bola po obsahovej stránke naposledy aktualizovaná 25.04.2020. V závere textu sa nachádza link na google dokument, ktorý je možné stiahnuť a upraviť pre vlastné potreby. Zdieľaný dokument je dokonalejší než online verzia, ktorú vidíš nižšie. Ak prichádza k úpravám, opravám, dopĺňaniu či vynoveniu čohokoľvek, robím to vždy primárne v dokumente. Až následne to zapracujem aj sem.
NÁJOMNÁ ZMLUVA
uzavretá v zmysle § 663 a nasl. zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov
(ďalej aj “Zmluva”) uzavretá medzi zmluvnými stranami:
prenajímateľom
Meno a priezvisko:
Trvalé bydlisko:
Rodné číslo, dátum narodenia:
IBAN:
E-mail:
Tel. kontakt:
(ďalej aj “Prenajímateľ”)
a nájomcom
Meno a priezvisko:
Trvalé bydlisko:
Rodné číslo, dátum narodenia:
Číslo OP:
E-mail:
Tel. kontakt:
(ďalej aj “Nájomca”).
Článok 1
PREDMET A ÚČEL NÁJMU
Predmetom nájmu je nasledovná nehnuteľnosť nachádzajúca sa v Meste:
okres: Mesto 77;
obec: Mesto – mestská časť Vymyslená;
ulica a popisné číslo: Vymyslená 7;
byt: číslo 7 na prvom nadzemnom podlaží, zapísaný na liste vlastníctva č. 7777, pod poradovým číslom 77 (ďalej spolu aj “predmet nájmu”).
1. Prenajímateľ ako jediný a výhradný vlastník dáva a Nájomca berie predmet nájmu na účely bývania. Maximálny počet osôb užívajúcich predmet nájmu je tri (3).
2. Prenajímateľ vyhlasuje, že k predmetnému bytu nemá ku dňu podpisu tejto zmluvy žiadna tretia osoba užívacie ani iné právo, ktoré by malo akákoľvek vplyv na význam a podstatu Zmluvy.
Článok 2
DOBA NÁJMU A SPÔSOB JEHO UKONČENIA
Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú, začínajúcu dňom (dátum).
1. Nájomný vzťah končí:
i. písomnou dohodou zmluvných strán;
ii. výpoveďou zo strany Prenajímateľa alebo zo strany Nájomcu z akéhokoľvek dôvodu kedykoľvek v priebehu nájmu, s výpovednou lehotou 2 mesiace pre každú zmluvnú stranu, pričom výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej strane výpoveď doručená;
iii. okamžitým odstúpením od Zmluvy niektorou zo strán z dôvodov uvedených v tomto článku Zmluvy.
2. Prenajímateľ má právo okamžitého odstúpenia od Zmluvy výlučne v prípade, ak:
i. Nájomca neuhradí Zmluvou dohodnuté nájomné alebo ostatné dohodnuté poplatky do siedmich (7) dní od termínu splatnosti, prípadne depozit (článok 4 odstavec 4) v termíne splatnosti, pričom prípadné plánované oneskorenie platby nájomného či iných poplatkov (okrem depozitu) oproti zmluvne stanovenému termínu je Nájomca povinný včas vopred oznámiť Prenajímateľovi online alebo telefonicky;
ii. Nájomca hrubo poškodí predmet nájmu, jeho príslušenstvo, zariadenie alebo vybavenie;
iii. Nájomca aj napriek opakovaným písomným (vrátane všetkých druhov online komunikácie) upozorneniam Prenajímateľa hrubo porušuje povinnosti stanovené Zmluvou.
3. Nájomca môže od Zmluvy odstúpiť s okamžitou platnosťou v prípade:
i. že sa predmet nájmu bez zavinenia Nájomcu stane nespôsobilým na účely bývania;
ii. že Prenajímateľ aj napriek opakovaným písomným upozorneniam (minimálne dvom) hrubo porušuje povinnosti stanovené Zmluvou.
4. Po skončení nájomného vzťahu Nájomca nemá právo na náhradné ubytovanie od Prenajímateľa.
Článok 3
ODOVZDANIE A PREVZATIE PREDMETU NÁJMU
1. Odovzdanie a prevzatie predmetu nájmu s príslušenstvom pri začatí nájmu sa uskutoční v deň vzniku nájomného vzťahu podľa termínu v Zmluve. Ku dňu ukončenia nájomného vzťahu je Nájomca povinný vypratať predmet nájmu a odovzdať ho Prenajímateľovi vyčistený a v stave, v akom ho prevzal s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Nájomca nie je povinný odstrániť stavebné úpravy, na ktoré mu dal Prenajímateľ písomný (aj online) súhlas. V prípade porušenia povinnosti Nájomcu vypratať predmet nájmu v súlade s týmto článkom Zmluvy Nájomca splnomocňuje Prenajímateľa, aby podľa vlastného uváženia na náklady Nájomcu vykonal všetky úkony, potrebné na vypratanie predmetu nájmu a odstránenie všetkých hnuteľných vecí Nájomcu z predmetu nájmu.
2. Nájomca sa zaväzuje počas platnosti Zmluvy udržiavať predmet nájmu a celé jeho vybavenie, spotrebiče a príslušenstvo na svoje náklady v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
3. Podpisom Zmluvy Nájomca potvrdzuje prevzatie kľúčov: dva (2) kusy kľúča od vstupných dverí do bytu samotného, tri (3) kusy elektronického dotykového čipu od vchodovej brány do bytového domu, jeden (1) kus kľúča od poštovej schránky, jeden (1) kus kľúča od vonkajšej rampy a jeden (1) kus kľúča od vodovodných stupačiek.
Článok 4
NÁJOMNÉ A ÚHRADY ZA PLNENIA
1. Za užívanie predmetu nájmu bolo dohodnuté nájomné vo výške € 777 (slovom: sedemsto sedemdesiatsedem eur) mesačne plus úhrada všetkých nákladov a služieb, priamo a nevyhnutne spojených s prevádzkou nehnuteľnosti, ktorými sú najmä, no nie výlučne poplatok za správu a zálohová platba za elektriku, spolu v aktuálnej výške € 777 mesačne.
2. V predmete nájmu je zabezpečená dodávka studenej pitnej vody, teplej úžitkovej vody, dodávka tepla na kúrenie, elektrickej energie, kanalizácia pre odpadové vody, odvoz a likvidácia odpadu, koncesionársky poplatok za TV a rádio, káblová televízia a bezdrôtové internetové pripojenie wifi (ďalej aj “služby”). Prenajímateľ vyhlasuje, že zálohové platby pre predmet nájmu sú stanovené vo výške adekvátnych potrieb pre sedem (7) osôb. V prípade, že napriek tomu príde zo strany Nájomcu k spotrebe vyššej a príde k nedoplatku pri vyúčtovaní za niektorú zo služieb v sume rovnej alebo vyššej ako € 20 (slovom: dvadsať eur), je Nájomca povinný uhradiť predmetný nedoplatok do 3 kalendárnych dní na účet Prenajímateľa. Prípadný preplatok za služby patrí Prenajímateľovi v plnej výške.
3. Úhrady uvedené v odstavci 1 tohto článku je Nájomca povinný platiť mesačne, vždy vopred, najneskôr do 20. dňa kalendárneho mesiaca (deň pripísania prostriedkov na účet Prenajímateľa alebo deň zloženia hotovosti do rúk Prenajímateľa), za nasledujúci mesiac, prednostne bankovým prevodom na účet Prenajímateľa, uvedený v záhlaví Zmluvy, alebo – avšak výlučne po včasnej dohode s Prenajímateľom – v hotovosti do rúk Prenajímateľa.
4. Nájomca sa zaväzuje v deň podpisu Zmluvy oboma zmluvnými stranami uhradiť v hotovosti do rúk Prenajímateľa kauciu vo výške € 777 (slovom: sedemsto sedemdesiatsedem eur). Prenajímateľ podpisom Zmluvy potvrdzuje jej prijatie.
5. Pri ukončení Zmluvy v prípade zistenia, že Nájomca spôsobil na predmete nájmu alebo jeho zariadení škodu mimo rámca bežného opotrebenia užívaním bytu, Prenajímateľ vyčísli škodu a ak táto presiahne výšku kaucie, Nájomca je povinný do 3 kalendárnych dní doplatiť rozdiel. V prípade, že Prenajímateľ nezistí žiadne predmetné škody, je povinný vrátiť kauciu na účet Nájomcu v plnej výške bezodkladne po ukončení Zmluvy za podmienky, že všetky pohľadávky Prenajímateľa voči Nájomcovi, plynúce zo Zmluvy sú vysporiadané. Kaucia tiež smie byť použitá na úhradu posledného nájomného v prípade, že dôjde k okamžitému ukončeniu Zmluvy zo strany Prenajímateľa z dôvodu neuhradenia nájmu zo strany Nájomcu v zmluvne stanovenej lehote.
6. Nájomca sa zaväzuje v deň podpisu Zmluvy uhradiť alikvótnu časť nájomného za mesiac november 2077 vo výške € 777 (slovom: sedemsto sedemdesiatsedem eur) v hotovosti do rúk Prenajímateľa. Prenajímateľ podpisom Zmluvy potvrdzuje jej prijatie.
7. V prípade, že sa predmet nájmu stane nevhodným na riadne užívanie vinou, ktorú nespôsobil Nájomca, platia ustanovenia § 698 a nasl. Občianskeho zákonníka, to znamená, že Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného.
Článok 5
PRÁVA A POVINNOSTI NÁJOMCU
1. Nájomca je povinný:
i. slušne, opatrne a šetrne užívať predmet nájmu a jeho vnútorné zariadenie, a rozumne užívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním predmetu nájmu;
ii. dodržiavať zmluvné podmienky a platiť včas úhrady za nájom a ostatné služby spojené s bývaním;
iii. bez zbytočného odkladu oznámiť Prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má znášať Prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie, inak Nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla;
iv. dodržiavať protipožiarne predpisy a bezpečnostné predpisy súvisiace s užívaním predmetu nájmu, platné na území Slovenskej republiky;
v. udržiavať poriadok v byte a v bytovom dome, dodržiavať Domový poriadok a správať sa v súlade s dobrými mravmi a zásadami slušného susedského spolunažívania.
2. Za účelom zhodnotenia stavu predmetu nájmu a / alebo potreby vykonania kontroly, údržby a opráv v predmete nájmu, ktoré má vykonať Prenajímateľ, Nájomca umožní Prenajímateľovi vykonať v prípade potreby obhliadku vnútorného stavu predmetu nájmu, vo vopred dohodnutom čase a za prítomnosti Nájomcu (minimálne raz za dva mesiace). Nájomca taktiež umožní Prenajímateľovi vo vopred dohodnutom čase vykonať v predmete nájmu revízie elektrických či iných zariadení, ktoré je Prenajímateľ ako vlastník povinný vykonať podľa príslušných technických noriem.
3. Zmeny a stavebné úpravy predmetu nájmu, vrátane vnútorného vybavenia, ktoré patrí Prenajímateľovi, smie Nájomca vykonať iba po predchádzajúcom písomnom (aj online) súhlase Prenajímateľa. Nájomca nemá nárok na náhradu nákladov spojených s takýmito zmenami. Vykonanie akýchkoľvek opráv, úprav a zmien predmetu nájmu Nájomcom alebo treťou osobou bez súhlasu podľa predchádzajúcej vety bude považované za hrubé porušenie Zmluvy. Ak Nájomca vykoná akékoľvek stavebné úpravy v predmete nájmu bez súhlasu Prenajímateľa, zodpovedá za škodu, ktorá z toho vznikne a je povinný okamžite po písomnom alebo online vyzvaní Prenajímateľom uviesť predmet nájmu do pôvodného stavu na vlastné náklady.
4. Nájomca je zodpovedný za všetky škody spôsobené na predmete nájmu okrem bežného opotrebenia. Nájomca zodpovedá i za škody spôsobené tretími osobami a / alebo zvieratami, ktoré sa zdržujú v predmete nájmu. Nájomca je povinný odstrániť všetky škody, za ktoré zodpovedá, na vlastné náklady alebo uhradiť Prenajímateľovi náhradu škody.
5. Náklady na drobné opravy počas trvania nájmu, ktorých vykonanie zabezpečí na žiadosť Nájomcu Prenajímateľ, sa zaväzuje Nájomca uhradiť Prenajímateľovi do 3 dní odo dňa doručenia dodávateľskej faktúry Prenajímateľom.
6. O potrebe opráv a úprav v predmete nájmu sú Nájomca ako i Prenajímateľ povinní informovať druhú stranu v dostatočnom časovom predstihu tak, aby druhá strana mohla urobiť všetky nevyhnutné úkony k riadnemu zabezpečeniu potrebných opráv a úprav.
7. Nájomca sa zaväzuje poskytovať Prenajímateľovi pri výkone opráv potrebnú súčinnosť a znášať obmedzenia v rozsahu nevyhnutnom na vykonanie týchto opráv.
Článok 6
PRÁVA A POVINNOSTI PRENAJÍMATEĽA
1. Prenajímateľ je povinný odovzdať predmet nájmu Nájomcovi v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť mu plynulý a nerušený výkon práv spojených s nájmom.
2. Prenajímateľ nesie zodpovednosť za vykonanie opráv všetkých vád v predmete nájmu, nespôsobených priamo Nájomcom.
3. Prenajímateľ alebo ním splnomocnený zástupca je oprávnený za účelom kontroly zariadenia a spôsobu užívania predmetu nájmu vstúpiť do predmetu nájmu najmenej šesťkrát do roka, a to po predchádzajúcom oznámení Nájomcovi a za jeho účasti. V neprítomnosti Nájomcu či bez jeho vedomia je Prenajímateľ oprávnený vstúpiť do predmetu nájmu iba v prípade odvracania bezprostredne hroziaceho nebezpečenstva ujmy na zdraví alebo na majetku, ak nebolo možné hrozbu odvrátiť inak.
Článok 7
INVENTÁR A STAV PREDMETU NÁJMU
1. Súpis najdôležitejších a najhodnotnejších súčastí predmetu nájmu:
→ hodnotná vec A
→ hodnotná vec B
→ hodnotná vec C atď.
2. Zmluvnými stranami zistené vady a poškodenia predmetu nájmu bez akéhokoľvek vplyvu na funkčnosť predmetu nájmu, ktorých existenciu Nájomca svojím podpisom berie na vedomie a akceptuje, že ich výskyt v byte nezakladá právny dôvod ani podklad na vyžadovanie úpravy výšky nájomného podľa ustanovení § 698 a nasl. Občianskeho zákonníka a iných v súčasnosti či v budúcnosti:
→ poškodenie A
→ poškodenie B
→ poškodenie C atď.
Článok 8
POISTENIE
Poistenie hnuteľného majetku vo vlastníctve Nájomcu, ktorý tento vnesie do predmetu nájmu, si zabezpečí Nájomca na vlastné náklady, pokiaľ tak uzná za vhodné a pokiaľ usúdi, že jeho hodnota prevyšuje výšku poistného krytia v prípadnom poistení domácnosti, uzavretom Prenajímateľom. Prenajímateľ nezodpovedá za hnuteľné veci Nájomcu vnesené do predmetu nájmu ani za prípadné škody na nich vzniknuté. Poistenie zodpovednosti za škodu uzatvorí Nájomca vo vlastnom mene, ak to pokladá za potrebné.
Článok 9
ZÁVEREČNÉ USTANOVENIA
1. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami.
2. Vzťahy touto zmluvou neupravené sa upravujú príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov a ostatnými platnými všeobecne záväznými právnymi predpismi.
3. Ak niektoré ustanovenie Zmluvy je alebo sa stane neplatným, považuje sa toto ustanovenie za zmenené alebo vynechané len v rozsahu, požadovanom pre odstránenie neplatnosti. Zostávajúca časť Zmluvy bude naďalej platnou a účinnou.
4. Akékoľvek zmeny Zmluvy môžu byť vykonané len v písomnej forme a musia byť očíslované a podpísané obidvoma zmluvnými stranami.
5. Zmluva je vyhotovená v dvoch (2) rovnocenných origináloch v slovenskom jazyku, z ktorých jedna je určený pre Prenajímateľa a jedna pre Nájomcu.
6. Zmluvy a spory z nej vzniknuté sa riadia slovenským právnym poriadkom a príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
7. Zmluvné strany prehlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je obmedzená a že Zmluva bola spísaná podľa ich slobodnej, vážnej, určite a zrozumiteľne prejavenej vôle. Zmluvné strany prehlasujú, že si Zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju vlastnoručne podpísali.
Mesto, dátum
| ……………………………………………. Prenajímateľ | ……………………………………………. Nájomca |
Na linku bit.ly/najomna-zmluva je táto moja nájomná zmluva k dispozícii ako google dokument. Stačí stiahnuť si ho v akomkoľvek dostupnom formáte a vyplniť vlastné údaje podľa potreby. Rado sa stalo. 🙂
Mimochodom… Moja nájomná zmluva nemala byť použitá pri domnelom prenájme bytu v bytovom dome Guthaus v Bratislave. Ktorý som napokon nekúpil, pretože ma developer nepovažuje za potenciálne dobrého suseda. Bolo by to smiešne, ak by to nebolo smutné. Ale to je život.
Titulnú fotografiu k tomuto článku zachytávajúcu obytné domy v centre Košíc poskytol môj kamarát, košický fotograf Dávid Mahút, za čo mu patrí úprimná vďaka.
